전세 계약 시 집주인과 세입자 모두 헷갈릴 수 있는 계약갱신청권에 대한 궁금증을 아래와 같이 풀어보겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 간단하게 말해 세입자가 기존의 계약 조건 대로 한 번 더 전세 계약을 갱신해서 거주하겠다고 요구하는 권리입니다. 계약갱신청구권은 그 집에 살면서 딱 한 번만 사용할 수 있고 세입자가 계약갱신청구권 사용했을 때 집주인은 법에서 정한 9가지 정당한 사유 해당되지 않는다면 그 요구를 무조건 받아들여야 합니다.
계약갱신청구권을 사용할 수 없는 9가지 사유
- 월세를 일정 부분 밀렸다거나
- 세입자가 허위로 임차한 경우
- 집주인의 동의 없이 다른사람에게 세를 주는 경우
- 세입자의 부주의로 집을 파손한 경우
- 세입자로서 기본적으로 해야 할 관리를 소홀히 하는 바람에 계약을 더 이상 이어나가기 어려운 중대한 사유가 있을 때
- 세입자가 집주인과 보상하여 합의하였거나
- 주택이 특정한 이유로 멸실되어서 못 살게 됐을 때
- 집이 재건축이나 재개발로 더 이상 계약을 연장할 수 없을 때
- 집주인이 직접 들어가서 살게 되는 경우
위 9가지 사유가 아닌 경우 집주인은 계약갱신청구권을 무조건 수용해야 합니다.
계약갱신청구권 사용 방법
혹시 집주인과 세입자가 사전에 계약갱신청구권을 사용하지 않고 다른 이유로 특약을 작성하여 전세 계약을 연장 후 추후 세입자는 나중에 가서 계약갱신청구권 행사할 수 있습니다. 법보다 우선하는 약정은 무효라는 취지입니다.
자 그럼 계약갱신청구권은 언제 어떻게 쓸 수 있느냐 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약인 경우 세입자는 계약만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권 행사 의사를 정확히 집주인에게 밝혀야 합니다. 행사하는 방법에 특별한 제약은 없고 만나서 얘기하거나 전화, 문자 다양한 방법을 통해 전달하시면 됩니다.
혹시 모를 분쟁을 막기 위해선 증거(통화 녹음, 증명서 등) 남겨 두는 것이 좋습니다. 계약갱신청구권은 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 2년 연장하는 것이기 때문에 최초 계약을 1년을 하든 3년을 하든 최초 계약 후 계약갱신청구권 쓰게 되면 다시 한번 2년 연장됩니다. 그리고 이렇게 연장된 2년 기간은 세입자가 원하면 중도해지 하고 나갈 수 있지만 집주인은 중도 해지 할 수 없습니다.
계약갱신청구권 계약 연장 조건
우선 최초 계약과 동일한 조건으로 계약에 연장된다고 말씀드렸는데요. 임대료나 보증금을 일부 올릴 수는 있습니다. 이 때 상한선은 5%인데 임대료와 보증금에 대한 계산방식이 다르기 때문에 보증금을 올리실 거라면 따로 따져 보셔야 합니다. 중요한 건 계약이 연장될 때 이 계약갱신청구권을 사용해서 연장했는지 아니면 묵시적 갱신으로 계약이 연장되는지를 정확히 해야 한다는 점입니다. 별도로 계약갱신청구권을 사용한다는 표현 없이 "저희 한 번 더 연장에서 살겠습니다"라고 세입자가 말하고 연장된 경우라던가 묵시적으로 연장된 경우, 또는 계약 내용을 변경해 연장된 경우라도 계약갱신청구권이 살아 있는 것으로 보거든요. 이럴 경우 세입자 입장에선 한 번 더 연장이 가능한 카드가 남아 있는 거죠. 그러니 만약 최종적으로 2년만 연장하고 그 이후엔 계약을 끝내고 싶으시다면 계약 만료 6개월에서 2개월 사이에 계약갱신청구권을 사용해서 연장하도록 집주인은 세입자와 협의를 하셔야 되고 계약서에도 계약갱신청구권을 사용했다는 사실을 반드시 남겨 두셔야 합니다.
댓글